Comment les banques calculent-elles votre capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt représente le montant maximum qu'une banque acceptera de vous prêter pour un projet immobilier. Ce calcul repose sur un principe simple : votre mensualité de remboursement ne doit pas dépasser un certain pourcentage de vos revenus, appelé taux d'endettement.
La formule est la suivante : la banque calcule d'abord votre mensualité maximale admissible (revenus × taux d'endettement − charges existantes), puis en déduit le montant qu'elle peut vous prêter sur la durée choisie, en tenant compte du taux d'intérêt et de l'assurance emprunteur.
Formule simplifiée :
Mensualité max = (Revenus totaux × 35%) − Charges existantes
Montant empruntable = Mensualité max / [(taux mensuel / (1 − (1 + taux mensuel)^(−n))) + (taux assurance / 12)]
Le taux d'endettement de 35% : la règle du HCSF
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a rendu contraignante sa recommandation de ne pas dépasser 35% de taux d'endettement, assurance comprise. Cette limite s'applique à tous les établissements bancaires français. La durée maximale est fixée à 25 ans, portée à 27 ans quand le remboursement démarre plus tard (différé de 2 ans au plus) : achat dans le neuf (VEFA, construction) ou dans l'ancien avec gros travaux.
Les banques conservent toutefois une marge de dérogation de 20% de leurs dossiers. Ces dérogations vont en priorité à l'achat de la résidence principale, notamment par des primo-accédants. Un investisseur locatif ou un profil atypique peut donc avoir plus de difficulté à obtenir un financement au-delà de 35%.
Revenus locatifs : pourquoi les banques ne prennent que 70% ?
Lorsque vous percevez des revenus locatifs, les banques n'en retiennent que 70% dans le calcul de vos revenus. Cette décote de 30% couvre les risques de vacance locative, d'impayés et de charges non récupérables. C'est une convention bancaire quasi-universelle en France. Notre simulateur l'intègre automatiquement.
5 astuces pour augmenter votre capacité d'emprunt
- Soldez vos crédits à la consommation : chaque crédit en cours ampute directement votre mensualité maximale. Un crédit auto de 300 €/mois vous coûte environ 50 000 € de capacité d'emprunt sur 20 ans.
- Empruntez à deux : les revenus du co-emprunteur sont intégrés à 100% dans le calcul, ce qui peut doubler votre capacité.
- Allongez la durée : passer de 15 à 25 ans augmente votre capacité de 40 à 50%, au prix d'un coût total du crédit plus élevé.
- Négociez votre taux : chaque 0,1 point de taux en moins libère environ 1 % de capacité supplémentaire (sur 20 à 25 ans).
- Optimisez votre assurance : la délégation d'assurance à un assureur externe peut diviser le coût par deux et ainsi libérer de la capacité d'endettement.
Foire aux questions
Combien puis-je emprunter avec 3 000 € de salaire ?▼
Avec un salaire net de 3 000 €, sans charges, à 3,45 % sur 20 ans (assurance de 0,34 % comprise), vous pouvez emprunter environ 173 000 €. Sur 25 ans, ce montant monte à environ 200 000 €. Ajoutez un co-emprunteur avec des revenus équivalents et vous doublez cette capacité.
Le reste à vivre est-il aussi important que le taux d'endettement ?▼
Oui, et souvent plus. Un couple gagnant 15 000 € net peut emprunter à 35% d'endettement tout en conservant 9 750 € de reste à vivre — c'est confortable. Un célibataire à 2 000 € au même taux d'endettement ne garderait que 1 300 € pour vivre. Les banques appliquent donc un seuil de reste à vivre minimum, généralement autour de 700 à 1 000 € par personne du foyer.
Un CDD ou un indépendant peut-il emprunter ?▼
Oui, mais les conditions diffèrent. Un salarié en CDI bénéficie de la meilleure acceptation. Un CDD ou intérimaire devra justifier de 2 à 3 ans d'ancienneté dans le secteur. Un indépendant (auto-entrepreneur, profession libérale) devra présenter 3 bilans ou déclarations fiscales. Le calcul de capacité reste le même — c'est l'acceptation du dossier par la banque qui varie.
Pourquoi la durée de 25 ans est-elle le maximum ?▼
Le HCSF a fixé cette limite pour protéger les emprunteurs du surendettement. Au-delà de 25 ans, le coût total des intérêts devient disproportionné par rapport au capital emprunté, et le risque pour l'emprunteur et la banque augmente significativement. Exception : 27 ans avec un différé de remboursement de 2 ans au plus, pour un achat dans le neuf (VEFA, construction) ou dans l'ancien avec gros travaux.
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