Qu'est-ce que les « frais de notaire » ?
Les « frais de notaire » sont en réalité des frais d'acquisition immobilière. Cette appellation courante est trompeuse car elle laisse penser que l'intégralité de la somme rémunère le notaire. En réalité, sa rémunération (les émoluments) ne représente qu'environ 10 à 15% du total. Le reste va essentiellement à l'État et aux collectivités locales sous forme de droits de mutation.
Ces frais sont obligatoires pour toute transaction immobilière en France. Ils sont payés par l'acheteur le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire. Leur montant varie considérablement selon trois facteurs : le prix du bien, son ancienneté (ancien vs neuf), et le département dans lequel il se situe.
Ancien vs neuf : pourquoi une telle différence ?
La distinction entre ancien et neuf est le facteur le plus impactant sur le montant des frais.
Ancien (plus de 5 ans) : les droits de mutation s'élèvent à 5,80% du prix dans la quasi-totalité des départements français (5,09% dans quelques exceptions comme l'Indre, l'Isère et le Morbihan). Au total, les frais atteignent 7 à 8% du prix du bien.
Neuf ou VEFA (moins de 5 ans) : la TVA de 20% est déjà incluse dans le prix de vente. Les droits de mutation sont réduits à une taxe de publicité foncière de 0,715%. Les frais totaux tombent à 2 à 3% du prix.
Sur un bien à 300 000 €, la différence est spectaculaire : environ 23 000 € en ancien contre 7 500 € en neuf. Cet écart de 15 000 € est un paramètre décisif pour tout investisseur qui compare les deux options.
Les 4 composantes détaillées
Les frais d'acquisition se décomposent en quatre postes bien distincts.
- Les droits de mutation (80% du total) : il s'agit de taxes reversées au département (4,50%), à la commune (1,20%) et à l'État (0,10%). Ce sont des impôts, pas une rémunération.
- Les émoluments du notaire (10-15%) : c'est la seule partie qui rémunère effectivement le notaire. Le montant est fixé par un barème dégressif réglementé par décret : 3,870% jusqu'à 6 500 €, 1,596% de 6 500 € à 17 000 €, 1,064% de 17 000 € à 60 000 €, et 0,799% au-delà. Le tout majoré de 20% de TVA.
- Les débours (2-5%) : ce sont les sommes avancées par le notaire pour le compte de l'acheteur : extrait cadastral, état hypothécaire, publication de l'acte, frais de géomètre le cas échéant. Ils varient entre 400 € et 800 € en moyenne.
- La contribution de sécurité immobilière (1-2%) : une taxe de 0,10% du prix, versée au service de la publicité foncière pour l'enregistrement officiel du changement de propriétaire.
Peut-on réduire les frais de notaire ?
Trois leviers existent pour diminuer la facture.
- Déduire le mobilier : si le bien comprend une cuisine équipée, de l'électroménager ou du mobilier, leur valeur est déductible de la base taxable des droits de mutation. Sur 10 000 € de mobilier, vous économisez environ 580 € de frais. Le montant doit rester raisonnable et justifiable (factures à l'appui, maximum 5% du prix).
- Négocier la remise de 20% : depuis 2021, les notaires peuvent accorder une remise allant jusqu'à 20% sur leurs émoluments pour les transactions supérieures à 100 000 €. En pratique, peu d'acheteurs le savent et peu le demandent — demandez systématiquement.
- Séparer les frais d'agence : si le bien est acheté via une agence, le mandat peut être signé « charge vendeur » (frais inclus dans le prix) ou « charge acquéreur » (frais ajoutés au prix). Dans le second cas, les frais d'agence ne sont pas soumis aux droits de mutation. La différence peut représenter plusieurs centaines d'euros.
Foire aux questions
Les frais de notaire sont-ils finançables par le crédit immobilier ?
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Oui, la plupart des banques acceptent de financer les frais de notaire dans le montant total du prêt. On parle alors de financement « à 110% » (100% du prix + ~10% de frais). Cependant, ce type de financement est plus difficile à obtenir depuis les recommandations du HCSF : les banques préfèrent un apport couvrant au minimum les frais d'acquisition. Un apport de 10% du prix du bien est considéré comme le minimum confortable.
Les frais sont-ils les mêmes pour un terrain à bâtir ?
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Un terrain à bâtir est soumis aux mêmes droits de mutation qu'un bien ancien (5,80% dans la majorité des départements), sauf s'il est vendu par un professionnel assujetti à la TVA, auquel cas la TVA est incluse et les droits sont réduits. Notre calculette applique le régime le plus courant (vente entre particuliers ou par un non-professionnel).
Quels sont les départements à taux réduit ?
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La quasi-totalité des départements français ont voté un taux de droits de mutation à 5,80%. Seuls quelques départements conservent le taux réduit de 5,09% : l'Indre (36), l'Isère (38), le Morbihan (56) et Mayotte (976). Attention, ces taux peuvent évoluer chaque année par délibération du conseil départemental.
Qu'est-ce qu'un marchand de biens et pourquoi paie-t-il moins ?
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Un marchand de biens est un professionnel qui achète des biens pour les revendre. Il bénéficie d'un taux de droits de mutation réduit à 0,715% (au lieu de 5,80%), à condition de s'engager à revendre le bien dans un délai de 5 ans. S'il ne revend pas dans ce délai, il devra payer la différence de droits de mutation au taux plein.
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