Comment fonctionne le calcul d'une mensualité de prêt immobilier ?
La mensualité d'un crédit immobilier se compose de trois éléments : le remboursement du capital, les intérêts versés à la banque, et l'assurance emprunteur. À chaque mensualité, vous remboursez une partie du capital et une partie des intérêts. Au début du prêt, la part d'intérêts est majoritaire ; elle diminue progressivement au fil des années.
La formule mathématique utilisée
Le calcul repose sur une formule classique du crédit à annuités constantes. Notre calculette applique exactement cette formule conforme au Code de la consommation français :
Mensualité (hors assurance) =
[Capital × (taux mensuel)] / [1 − (1 + taux mensuel)^(−n)]
Où taux mensuel = taux annuel / 12 et n = durée en mois. Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, ce qui explique pourquoi ils diminuent au fil du temps même si votre mensualité reste constante.
Les facteurs qui influencent votre mensualité
Quatre variables déterminent le montant que vous rembourserez chaque mois. En jouer avec ces leviers peut faire varier votre mensualité de plusieurs centaines d'euros.
- Le prix du bien : c'est le point de départ. Chaque 10 000 € supplémentaires représente environ 50 € de mensualité en plus sur 25 ans à 3,45%.
- L'apport personnel : plus il est important, moins vous empruntez, et meilleur est votre taux négocié. Un apport de 20% est considéré comme confortable par la plupart des banques.
- La durée : allonger la durée baisse la mensualité mais augmente mécaniquement le coût total du crédit. À l'inverse, un prêt court coûte plus cher mensuellement mais bien moins au global.
- Le taux d'intérêt : un écart de 0,5% sur 25 ans représente plusieurs dizaines de milliers d'euros. Négociez systématiquement, faites jouer la concurrence et passez par un courtier si besoin.
Comment négocier le meilleur taux ?
Le taux affiché par votre banque n'est jamais le meilleur qu'elle puisse vous proposer. Voici les leviers que les meilleurs négociateurs utilisent.
- Présentez un dossier béton : épargne résiduelle, stabilité professionnelle (CDI ou 3 ans d'ancienneté en indépendant), absence de découverts sur les 3 derniers mois.
- Mettez les banques en concurrence : obtenez au moins 3 propositions écrites, y compris en ligne (Boursorama, Fortuneo).
- Faites appel à un courtier : il négocie des conditions impossibles à obtenir en direct grâce à ses volumes. Ses honoraires (1-2% du capital) sont largement compensés par l'économie réalisée.
- Délégation d'assurance emprunteur : l'assurance de la banque est systématiquement plus chère. La déléguer à un assureur externe économise 10 000 à 30 000 € sur la durée totale.
- Domiciliez vos revenus ou ouvrez des produits d'épargne chez elle : la banque accorde en échange un meilleur taux.
Quelle mensualité pour 100 000, 200 000 ou 300 000 € ?
Voici les ordres de grandeur au taux indicatif de 3,45 % hors assurance — utilisez le simulateur ci-dessus pour affiner avec votre taux réel et votre assurance :
| Montant emprunté |
Sur 15 ans |
Sur 20 ans |
Sur 25 ans |
| 100 000 € | 712 €/mois | 577 €/mois | 498 €/mois |
| 150 000 € | 1 069 €/mois | 866 €/mois | 747 €/mois |
| 200 000 € | 1 425 €/mois | 1 155 €/mois | 996 €/mois |
| 250 000 € | 1 781 €/mois | 1 443 €/mois | 1 245 €/mois |
| 300 000 € | 2 137 €/mois | 1 732 €/mois | 1 494 €/mois |
Règle d'or : pour respecter le plafond d'endettement de 35%, votre mensualité (assurance comprise) ne doit pas dépasser environ un tiers de vos revenus nets. Une mensualité de 1 200 € demande ainsi ~3 430 € de revenus nets mensuels.
Calculette immo : bien plus qu'une mensualité
Qu'on l'appelle calculette immo, calculette immobilière ou simulateur d'emprunt, l'outil répond toujours à la même question : « combien va réellement me coûter ce crédit ? ». La mensualité n'est que la partie visible. Une bonne calculette immobilier doit aussi vous montrer :
- Le coût total du crédit — la somme de tous les intérêts et de l'assurance sur la durée. Sur 200 000 € à 3,45 % sur 25 ans, vous remboursez environ 99 000 € d'intérêts : c'est ce chiffre, plus que la mensualité, qui doit guider l'arbitrage entre durées.
- Le TAEG — le taux qui intègre intérêts, assurance et frais de dossier. C'est le seul chiffre légalement comparable d'une banque à l'autre.
- Le tableau d'amortissement — la répartition capital/intérêts mois par mois, indispensable pour évaluer un remboursement anticipé ou une renégociation.
Cette calculette immo calcule les trois en temps réel, gratuitement. Pour l'étape d'avant — savoir combien emprunter — utilisez notre simulateur de capacité d'emprunt ; pour l'étape d'après, les frais de notaire.
Foire aux questions
Calculette immo, calculette de prêt, simulateur de crédit : quelle différence ?
▼
Aucune : ces termes désignent le même outil. Une calculette immo calcule la mensualité d'un emprunt immobilier à partir du montant, du taux et de la durée, puis en déduit le coût total du crédit et le tableau d'amortissement. Celle-ci ajoute l'assurance emprunteur, le TAEG et l'export PDF — le tout gratuitement et sans inscription.
Quelle mensualité pour un prêt de 200 000 € ?
▼
Au taux de 3,45 % hors assurance : environ 1 425 €/mois sur 15 ans, 1 155 €/mois sur 20 ans et 996 €/mois sur 25 ans. Pour respecter le plafond d'endettement de 35 %, une mensualité de 1 155 € demande environ 3 300 € de revenus nets mensuels. Utilisez le simulateur ci-dessus pour intégrer votre taux réel et votre assurance.
Le taux d'endettement maximum de 35% est-il une règle stricte ?
▼
Oui, depuis 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de ne pas dépasser 35% de taux d'endettement pour les particuliers (assurance incluse). Les banques peuvent toutefois y déroger pour 20 % de leurs dossiers, en priorité pour l'achat de la résidence principale (notamment par des primo-accédants). La durée est aussi limitée à 25 ans (27 ans dans le neuf ou avec gros travaux).
Cette calculette est-elle gratuite et sans inscription ?
▼
Oui, absolument. L'outil est utilisable sans créer de compte. Vous pouvez simuler autant de scénarios que vous le souhaitez. Un compte ImmoVolt vous donne en plus accès à notre moteur de recherche des bonnes affaires immobilières sur toute la France.
Puis-je utiliser cette simulation pour un investissement locatif ?
▼
Oui, la formule de calcul est identique pour un investissement locatif. Attention cependant : pour un projet locatif, les banques acceptent souvent d'intégrer 70% des loyers attendus dans vos revenus, ce qui améliore votre capacité d'emprunt. Notre simulateur de rendement locatif pousse cette logique plus loin en intégrant la fiscalité et le cashflow.
Le taux pré-rempli est-il fiable ?
▼
Le taux pré-rempli (3,45 % hors assurance) est indicatif : il est proche des moyennes relevées à l'automne 2026 sur 20 à 25 ans (3,3 à 3,5 % selon les baromètres). Remplacez-le par le taux de votre offre. Votre taux réel dépendra de votre profil, du montant emprunté, de l'apport et de la banque sollicitée. Il est toujours possible d'obtenir mieux ou pire selon le dossier.
D'autres outils pour votre projet immobilier