Qu'est-ce que le rendement brut d'un investissement locatif ?
Le rendement brut (ou rentabilité brute) est le ratio le plus simple et le plus rapide pour mesurer la performance d'un bien locatif. Il se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat, puis en multipliant le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage.
Formule : Rendement brut (%) = (Loyer mensuel × 12) / Prix d'achat × 100
Exemple : un bien à 180 000 € loué 850 €/mois donne un rendement brut de (850 × 12) / 180 000 × 100 = 5,67 %. Avec 14 400 € de frais de notaire, il tombe à 5,25 % : notre calculette affiche les deux.
C'est le premier indicateur qu'utilisent les investisseurs pour trier rapidement des annonces. Mais attention : ce chiffre est volontairement optimiste. Il ignore toutes les charges et les impôts, et peut donner l'illusion d'un investissement rentable qui ne l'est pas vraiment.
Rendement brut, net et net-net : les 3 niveaux que tout investisseur doit connaître
Les professionnels distinguent trois niveaux de calcul de rentabilité, du plus simple au plus précis.
| Niveau | Ce qu'il prend en compte | Pour un brut de 8% |
|---|
| Rendement brut | Loyer ÷ prix d'achat | 8,0 % |
| Rendement net | − charges (taxe foncière, copro, PNO, vacance) | 6,0 – 6,5 % |
| Rendement net-net | − impôts (foncier ou BIC, prélèvements sociaux) | 4,0 – 5,0 % |
Un bien affiché à 8% de rendement brut tombe en réalité autour de 4 à 5% net-net après toutes les charges et l'imposition. C'est pour cette raison qu'un investisseur averti ne regarde jamais le brut comme un critère de décision — seulement comme un filtre initial.
Pourquoi le rendement brut est une illusion
Beaucoup d'acheteurs se laissent séduire par un rendement brut élevé sans réaliser les coûts cachés qui grèvent la rentabilité réelle. Les principaux postes qui réduisent votre rendement brut sont :
- La taxe foncière : elle représente en moyenne 1 mois de loyer par an, soit environ 8% du loyer annuel. Dans certaines villes, elle peut monter à 1,5 mois.
- Les charges de copropriété non récupérables : environ 30% des charges totales ne peuvent pas être refacturées au locataire (syndic, gros entretien, honoraires).
- La vacance locative : souvent un mois sans locataire à chaque départ, soit 3 à 8 % du loyer annuel selon la fréquence des changements de locataire.
- L'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) : 100 à 200 € par an.
- Les frais de gestion : si vous passez par une agence, comptez 6 à 8% du loyer annuel.
- Les impôts : selon votre TMI et votre régime (foncier, micro-foncier, LMNP réel, LMNP micro-BIC), l'impôt peut amputer entre 15 et 40% de votre cashflow.
Quelle rentabilité viser pour un investissement locatif ?
La "bonne" rentabilité dépend de votre objectif et de la ville ciblée.
- Stratégie patrimoniale (Paris, Lyon, Bordeaux) : 3 à 5% brut est la norme. L'investisseur vise la plus-value à la revente plus que le cash-flow.
- Stratégie équilibrée (grandes métropoles hors Paris) : 5 à 7% brut. Bon compromis entre sécurité locative et cash-flow positif.
- Stratégie cash-flow (villes moyennes dynamiques) : 7 à 10% brut. L'objectif est de générer des revenus nets positifs chaque mois.
- Au-delà de 10% brut : méfiance. Ces biens existent mais cachent souvent un problème (zone à risque, copropriété en difficulté, vacance chronique, travaux lourds à venir).
Foire aux questions
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?▼
Oui, c'est plus honnête. Un bien à 200 000 € avec 15 000 € de frais de notaire vous coûte en réalité 215 000 € dès le premier jour. Ne pas les inclure gonfle artificiellement votre rendement. Notre simulateur affiche les deux versions (avec frais, et sur le prix seul) pour vous permettre de comparer. Nous recommandons de toujours regarder le rendement avec frais d'acquisition.
Un bien à 10% brut est-il une bonne affaire ?▼
Pas nécessairement. 10% de rendement brut peut signifier deux choses : soit une vraie pépite dans une ville moyenne dynamique (Saint-Étienne, Limoges, Mulhouse…), soit un piège. Les signaux d'alerte à vérifier : quartier en déclin démographique, copropriété avec travaux imminents, vacance locative chronique, DPE F ou G imposant une rénovation obligatoire. Toujours visiter, enquêter sur la copropriété, et vérifier les prix de vente récents dans la zone avant de se lancer.
Quelle différence entre rendement et cashflow ?▼
Le rendement est un ratio qui mesure la performance de votre investissement (loyer/prix). Le cashflow est un montant en euros qui mesure combien votre investissement rapporte (ou coûte) chaque mois après remboursement du prêt et paiement de toutes les charges. Un bien peut avoir un bon rendement tout en générant un cashflow négatif si vous l'avez financé à crédit.
Qu'est-ce que le TRI d'un investissement locatif ?▼
Le TRI (taux de rendement interne) est le taux annuel qui égalise votre mise de départ et tout ce que le bien vous rapporte ensuite : les cash-flows de chaque année après crédit et impôts, puis le produit de la revente moins le capital restant dû. Contrairement au rendement, il tient compte du temps et de l'effet de levier du crédit : avec peu d'apport, un cash-flow légèrement négatif peut aller de pair avec un bon TRI. Notre calculette le donne sur 10 ans par défaut, avant frais de revente et impôt sur la plus-value.
Pourquoi la location meublée améliore-t-elle le rendement ?▼
La location meublée permet généralement de louer 10 à 20% plus cher qu'en location vide. Elle bénéficie aussi du régime fiscal LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) qui, au réel, permet d'amortir le bien et le mobilier et ainsi de réduire considérablement l'imposition sur les revenus locatifs — parfois jusqu'à zéro pendant les premières années. C'est l'arbitrage préféré des investisseurs qui recherchent du cashflow net positif.
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